Montauroux: champion toutes catégories de l'urbanisation;
PLU et loi ALUR
mis à jour 12/1/2020 17h00
Jean-Pierre Bottero avait dit que tant qu'il serait maire, il ne passerait pas au PLU; "ne pas spolier les propriétaires fonciers en zones NB" était son argument. Il n'est plus maire depuis mars 2014.
Le PLU a été élaboré au cours de la mandature de Jean-Yves Huet qui s'achève; et il est devenu effectif et "opposable" depuis mai 2017 - cad. qu'il s'impose dans son intégralité à toute personne publique ou privée pour l'exécution de tous travaux ou constructions. Les permis de construire sont donc instruits par l'administration locale et accordés selon le PLU, notamment son "Règlement".
Le PLU a redistribué les espaces des communes en zones: N naturelles, A agricoles et U urbanisés ou urbanisables. Voir quelles sont les zones. Mais l'urbanisation est désormais du ressort de la communauté de communes du pays de Fayence à travers le SCOT, le schéma de cohérence territoriale. Le PLU doit respecter le SCOT.
Voir "documents d'urbanisme et les règles générales d’urbanisme"
Dans les POS, précédant les PLU, il y avait les zones NB c'est à dire en attente d'urbanisation mais conditionnées par la création d'infrastructures publiques: voirie, réseaux: eau; électricité, assainissement, eaux pluviales etc... Ce sont ces conditions qui ont été rendues plus contraignantes lors de l'obligation de transformer les POS en PLU par la loi SRU.
L'objectif des PLU et du SCOT était de maitriser l'occupation de l'espace en réduisant le mitage et l'étalement urbain, la croissance de la population, d'assurer un meilleur équilibre entre l'environnement et l'urbanisation et d'accroître la mixité sociale par l'offre de logements à prix modérés. J'avais publié ce billet le 1/8/2014.
Le PLU de Montauroux élaboré de 2014 à 2017 a ensuite été renforcé par la loi ALUR - loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové; cette loi a supprimé les coefficients qui limitaient la densification des constructions (COS coefficients d'occupation des sols), et les surfaces minimales de terrains pour construire: exemples 2500m2 ou 5000m2... la loi ALUR a aussi déssaisi les communes au profit des intercommunalités en matière de conception et d'application des plans locaux d'urbanisme (PLU). L'objectif de la loi ALUR est aussi d'accroitre le parc de logements dans les zones tendues pour limiter la hausse des prix des logements et des loyers. Car le Français moyen consacre 40% de ses revenus au logement.
L'urbanisation de Montauroux et des autres communes du pays de Fayence a suivi au cours des 30 dernières années, un processus d'afflux de migrants venus de France et Europe, que je qualifie d'euro-migrants, avec des revenus relativement élevés: migrants attirés par le sud de la France, le climat, les paysages ... Ce processus était lié à un accroissement de la prospérité générale au cours des trente années glorieuses, après la 2è guerre mondiale, et ici, de la fin des années 1960 à la fin des années 1990. Alors que jusqu'en 1968, les communes s'étaient dépeuplées de leurs populations de souche, vers les villes, pour les mêmes raisons de croissance de prospérité.
Répondant à cette attractivité et à la demande, les maires de nos communes ont ouvert à l'urbanisation, de grandes parties de leurs territoires, autrefois utilisés pour l'agriculture de subsistance par les habitants de souche et d'origine italienne.
Le mode d'habitat recherché par ces euro-migrants était de grands espaces... avec des terrains de grande surface, construction de villas plus ou moins spacieuses et luxueuses selon les revenus, et des piscines. Il en résulte aujourd'hui un parc de logements de 500k€ à 1M€. Comme celle-ci.
Les infrastructures nécessaires n'ont pas toujours suivi. Notamment les voiries, les réseaux, l'assainissement et la collecte et l'évacuation des eaux pluviales, d'où des inondations dans certaines parties du territoire sujettes à risques, mais qui deviennent de plus en plus sévères avec la croissance du nombre de telles résidences.
C'est à ce modèle d'urbanisation que les PLU et la loi ALUR ont voulu mettre un terme. On observe donc aujourd'hui, par l'application des PLU, une évolution vers des habitats groupés avec des petites maisons plus accessibles aux revenus modestes. Un parc de logements de 250 à 350 k€. Les acheteurs sont principalement des actifs travaillant dans les bassins d'emplois voisins, et des actifs locaux employés dans l'économie résidentielle locale. Les coûts actuels des crédits bancaires sont très favorables: taux d'intérêts faibles de l'ordre de 1.5%, durées de remboursements de 20-25 ans, apports faibles voire nuls et des ratios mensualités sur revenus mensuels supérieurs de 33% voire plus pour les plus hauts revenus.
Notre territoire n'a pas une économie de production et les emplois associés. C'est une économie de services. Services aux résidents: commerces, artisans, écoles et administrations publiques (dont les mairies et l'intercommunalité)... et pour quelque temps encore, les terrassements et activités de construction de villas et de logements. Cela s'arrêtera un jour. Pour des emplois locaux, il faudra développer le tourisme (hôtels, gîtes, activités de loisirs), l'agriculture, l'exploitation forestière et le sylvo pastoralisme, qui correspondent aux atouts naturels de notre territoire.
A Montauroux les zones NB ont été requalifées en zones N et A (*) et les zones U sont en cours d'urbanisation. On observe ainsi dans une grande partie de la commune des constructions de ce genre - (Narbonne). Et dans la partie Est, Valcros sous le boulevard du Belevédère, il y a 10 logements demandés par Boccolacci à la Matade. Plus de photos.... Il y a des recours contre des permis affichés
(*) Cf. pages 313 et plus du rapport de présentation LIEN (extraiit du site du PLU et compressé).
Qui sont les nouveaux venus? Au lieu de "riches euro-migrants" venus d'ailleurs - retraités du nord, de la France et d'Europe, construisant de grandes villas, il s'agit d'actifs, migrants des bassins d'emplois voisins qui sont saturés, les Alpes Maritimes, et dont le foncier est trop cher en raison de cette saturation. Notre territoire est idéal, Montauroux particulièrement; situé à la sortie de l'autoroute. Tous ces actifs doivent utiliser leur voiture, voire deux voitures, pour commuter avec leur lieu de travail - d'où l'intérêt du covoiturage et du pôle mobilité à Montauroux. Si la route alternative RD101 se fait, cela accentuera encore le processus en ouvrant la partie ouest du territoire.
Au final, est ce que les PLU et la loi ALUR auront servi à maîtriser la croissance de la population, ce qui était un des objectifs, 1.3% de croissance annuelle? Pas sûr, vu la loi ALUR. C'est bien d'un changement de population qu'il s'agit et l'urbanisation continue sous une autre forme. Ce changement va entraîner une plus grande mixité sociale, ce qui était aussi un objectif du PLU et cela est positif. Espérons que les prix des logements resteront raisonnables.
C'est le moment des élections; Montauroux, la commune la plus importante du pays de Fayence, va sur 9000 habitants voire 10000 au cours de la prochaine mandature. Celle ville mérite un maire à temps complet. D'autant qu'il aura aussi un rôle important à jouer au sein de l'EPCI la communauté de communes et qu'il pourrait même être candidat à sa présidence.
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