Wtórny rynek nieruchomości

Rok 2009 nie był dobrym okresem dla branży nieruchomości

 

       Rok 2009 nie był dobrym okresem dla branży nieruchomości.Kryzys, który miał swoje podłoże w sposobie udzielania kredytów hipotecznych, na dobre rozprzestrzenił się na całym świecie i dotyka kolejnych sektorów gospodarki. Nawet w Polsce, mimo że nie mamy do czynienia ze zjawiskiem złych kredytów, czy też masową niewypłacalnością kredytobiorców, rynek kredytów hipotecznych zmienił się diametralnie.

      Drastycznie zmniejszyła się liczba kredytów, udzielanych we frankach szwajcarskich. Banki, aby ograniczyć własne ryzyko wprowadziły wymóg posiadania wkładu własnego przy zakupie mieszkania. W efekcie ograniczone zostało główne źródło finansowania zakupów nieruchomości.Popyt ogranicza także widmo kryzysu i niepewność, co do przyszłości. Efektem jest spadek cen wszystkich kategorii nieruchomości, w tym także mieszkań. Największe spadki nastąpiły w drugiej połowie roku, kiedy banki znacznie ograniczyły akcję kredytową. Najwyższa procentowa obniżka ceny nastąpiła w Olsztynie. Od grudnia 2007 do grudnia 2009 cena spadła tu, o 15,5%, czyli o 847 złotych na metrze kwadratowym. Nieco mniejszy spadek w procentach, ale wyższy w kwotach bezwzględnych miał miejsce w Krakowie. W grudniu 2008 średnia cena spadła poniżej 7 tysięcy za metr, czyli o 11% i o 859 złotych. Jest to poziom porównywalny z listopadem 2006 roku. Kolejnym miastem, gdzie ceny spadły o ponad 800 złoty jest Sopot. Procentowe zmiany cen w ciągu ostatnich 12 miesięcy zaprezentowane są na poniższym wykresie. Warto zauważyć, że są lokalizacje, gdzie ceny w skali roku nieznacznie wzrosły: Białystok i Gdynia lub też obniżka była minimalna - Szczecin.

      Zła sytuacja na rynku nieruchomości to bynajmniej nie obniżka cen, ale znikoma ilość zawieranych transakcji. Spadek cen będzie stymulował popyt. Niezbędny jest jednak dostęp do kredytów, ponieważ zdecydowana większość osób potrzebujących mieszkań to ludzie młodzi. Nie są oni w stanie i przez lata nie będą mogli zgromadzić środków, które pozwolą na sfinansowanie tak dużej transakcji jak zakup mieszkania bez wsparcia kredytowego. Prognozy statystyczne wskazują, iż przez najbliższe pół roku będziemy mieli do czynienia ze spadkiem cen mieszkań. W ciągu 6 miesięcy ceny mogą spaść o 10% w Warszawie, 11% we Wrocławiu, 3-5% w Poznaniu, dalsze 10% w Krakowie 11% w Gdańsku. Nie ma wielu przesłanek, aby takie przewidywania kwestionować. Nadchodzące pół roku upłynie pod znakiem kryzysu gospodarczego. Pytanie, na które nikt nie ma pewnej odpowiedzi brzmi: jak głęboki będzie ten kryzys w Polsce. Jego symptomy już odczuwamy. Przede wszystkim polskie firmy precyzyjnie analizowały i weryfikowały swoje plany i budżety na rok 2009. Cięcie kosztów w wielu przypadkach oznacza redukcję zatrudnienia.

      Wzrost bezrobocia, ale także brak poczucia bezpieczeństwa i stabilności sytuacji zawodowej i wysokości dochodów, bardzo szybko odbijają się szerokim echem w wielu sektorach gospodarki i bezsprzecznie wpływają na ograniczenie popytu na nieruchomości. Są także zjawiska, które mogą wpływać na poprawę koniunktury w sektorze budowlanym i zahamować dalszy spadek cen nieruchomości. Pod koniec 2009 roku Rada Polityki Pieniężnej znacznie obniżyła stopę redyskontowa, co oznacza obniżenie oprocentowania kredytów złotówkowych. Zapowiada, iż będzie się angażować w działania mające na celu utrzymanie wzrostu gospodarczego. Można więc domniemywać, iż stopy procentowe w najbliższym czasie nie będą podnoszone. Dla rynku nieruchomości oznacza to, że kredyty będą tańsze. Równie ważna jest jednak polityka banków. Te na dłuższą metę nie powinny stopować akcji kredytowania, chociażby, dlatego iż jest to jedno z głównych źródeł bankowych dochodów. Łatwiejszy dostęp do kredytów a także niższe ceny mieszkań mają szansę ożywić nieco popyt na nieruchomości i zatrzymać dalszy spadek cen.