Dix-sept personnes, visages attentifs et graves, sont assises autour des tables assemblées en « U », lors d’une réunion d’information sur les expulsions locatives, organisée fin février à l’Espace solidarité habitat de Paris. Parmi elles, Telilani (il a requis l’anonymat) s’est vu confirmer qu’avec la fin de la trêve hivernale, le 31 mars, il peut désormais être mis à la rue d’un jour à l’autre par les forces de l’ordre, à la suite d’un conflit avec le propriétaire de son studio du 19^e arrondissement.

« J’avais arrêté de payer mon loyer parce qu’il y avait beaucoup de problèmes chez moi et que le propriétaire ne voulait rien faire », explique ce manutentionnaire de 54 ans. Il montre des photos sur son téléphone portable : un chauffe-eau hors d’usage, une fenêtre qui ne ferme plus, de profondes fissures au plafond, désormais supporté par des piliers métalliques. D’après Telilani, le bailleur a saisi l’occasion de ces impayés pour le faire partir : « J’habite là depuis 1998, mais il souhaitait vendre le logement. » Laurent Loyer, l’avocat qui anime la réunion sur les expulsions, n’est pas surpris : « De plus en plus de locataires cessent de payer en raison d’un litige, sans se rendre compte que, quels que soient les torts du propriétaire, ils se mettent en situation d’être expulsés. »

Acteurs et observateurs du secteur s’accordent sur ce constat : l’amplification de la crise du logement, depuis mi-2022, s’est accompagnée d’un « durcissement » des relations entre les 23 % de ménages locataires du privé et leurs propriétaires, qui sont très souvent des particuliers. Perrine et sa colocataire, alors âgées de 25 ans, ont subi une fin d’année 2022 « lunaire » dans leur trois-pièces de 47 m² avec balcon, situé à Créteil. « Le propriétaire est devenu très agressif juste après avoir accepté, au téléphone, un demi-mois de réduction de loyer, pour compenser les nombreux problèmes subis lors du ravalement de l’immeuble », se souvient la jeune fleuriste. Les deux amies ont peiné à trouver un nouveau logement, « malgré nos CDI et un bon garant ». Elles ont ensuite dû prendre un avocat : « Le propriétaire, qui n’avait rien réussi à nous reprocher lors de l’état des lieux, a néanmoins réclamé plus de 10 000 euros pour refaire les peintures et la douche. Il a finalement renoncé quelques jours avant le procès, mais cela nous a aussi coûté le dépôt de garantie. »

Ces tensions transparaissent dans le recours accru aux agences départementales d’information sur le logement (ADIL). En 2025, elles ont été consultées près de 85 000 fois pour des questions de mal-logement et presque autant au sujet des impayés et des expulsions, soit des hausses de 18 % en deux ans ; elles ont aussi répondu à 138 000 sollicitations sur les obligations du bailleur (+ 52 % en deux ans), à 80 000 sur les obligations du locataire (+ 76 %), à 73 000 sur les travaux incombant au bailleur (+ 27 %)… Les chiffres transmis au Monde par l’Agence nationale d’information sur le logement montrent aussi une forte hausse des questions concernant les réparations incombant aux locataires (39 000, + 45 %) et sur les diagnostics de performance énergétique et autres contrôles obligatoires (36 000, + 54 %). A chaque fois, les locataires du privé sont surreprésentés.

« Pour la plupart des ménages populaires, les revenus n’ont pas augmenté autant que les loyers, qui deviennent impayables. L’Etat est responsable de n’avoir pas créé assez de logements abordables, dans un système qui laisse faire des propriétaires peu informés et peu équipés », analyse Cécile Vignal, sociologue à l’université de Lille. Pour le président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers, Sylvain Grataloup, les pouvoirs publics sont doublement fautifs : « Ils se défaussent sur les bailleurs privés pour loger les plus faibles, tout en imposant à ces bailleurs des hausses de taxe foncière, un calendrier de rénovation énergétique, l’encadrement des loyers, des permis de louer… La rentabilité baisse, ce qui rend moins conciliant face aux demandes de travaux et aux dégradations et plus inquiet vis-à-vis des impayés, même s’ils demeurent très faibles. »

La pénurie permet des abus avant même la relation locative. « On voit se développer, aux alentours de Creil et de Méru, des logements de très mauvaise qualité loués très chers à un public captif, qui ne trouve plus à se loger dans l’Ile-de-France voisine », décrit la directrice de l’ADIL de l’Oise, Armelle Turlan. Dans les grandes agglomérations ayant choisi d’encadrer les loyers, 32 % des annonces ne respectaient pas ce règlement en 2025, contre 24 % trois ans plus tôt, selon les baromètres de la Fondation pour le logement. Des propriétaires s’exonèrent de cette règle en faisant signer des baux civils frauduleux ou en louant des chambres en « coliving » (colocation assortie de services). En face, des locataires sortent également des clous dans l’espoir de décrocher un bail : un quart d’entre eux admettent avoir déjà transmis des informations erronées, selon un sondage Flashs pour Zelok de juin 2025.

« Le rapport de force entre propriétaires et locataires est encore plus déséquilibré qu’avant. Les gens sont si contents de trouver qu’ils ne pinaillent pas lors de l’état des lieux, signé en même temps que le bail »,témoigne Cyrille Guiraudou, salarié de l’association Agir ensemble pour le logement en Huveaune, à Marseille. Ce qui n’empêche pas de pointer les problèmes une fois installé, dans un parc locatif privé d’une qualité très variable, qui compte toujours 14 % de passoires thermiques. « Les logements insalubres se révèlent plus vite quand les gens se privent de chauffage pour pouvoir payer le loyer. Et comme ils n’obtiennent pas de travaux et n’arrivent plus à déménager, les relations se dégradent », constate Ludovic de Solere, chargé de mission à l’Action pour l’insertion par le logement (Alpil), à Lyon. Il est frappé d’entendre « les propos dégradants, discriminants, voire racistes, de certains propriétaires, qui utilisent très vite le terme de criminel ou de squatteur à l’encontre de leur locataire ».

D’après Armelle Turlan, les désaccords naissent aussi d’« une sensibilité à l’état du logement bien plus présente depuis que le Covid-19 a contraint les gens à rester chez eux ». S’y ajoutent « de la méconnaissance et des difficultés à régler les désaccords, dans un climat social qui s’est tendu. De part et d’autre, on semble oublier que le bail est un contrat, pas une guerre ».

La fin de la relation locative constitue un autre moment délicat. « Ma locataire depuis dix ans a cessé de payer le loyer dès l’envoi de son préavis de départ. Je n’arrivais pas à la joindre, et quand j’ai adressé un commandement de payer, à elle et à la personne qui s’était portée caution, cette dernière m’a menacé d’un procès », déplore Raphaël Serra, facteur-guichetier intérimaire de 36 ans, propriétaire d’un T5 au Mans loué à un tarif très social, en contrepartie d’une réduction d’impôts. A l’inverse, Baptiste, technicien de 30 ans, a subi le mauvais comportement de son bailleur, visiblement mécontent que le délai de préavis soit réduit à un mois dans la capitale : « J’ai dû payer deux semaines de loyer supplémentaires et 250 euros de frais d’huissier pour valider mon préavis de départ : le propriétaire n’accusait pas réception de mes recommandés et refusait une remise en mains propres, alors qu’il habite l’immeuble. » Il craint désormais l’état des lieux.

Ce climat dégradé se traduit-il par une hausse des signalements de mal-logement ? Les seules données que Le Monde a pu obtenir font état de 7 500 cas remontés en 2022 par le biais du site Signal Logement, qui n’était déployé que dans 25 départements, et de presque 33 000 en 2025, où il était activé dans 88 départements. Une progression certaine, même si les acteurs de terrain pensent que les signalements, qui s’effectuent aussi par d’autres canaux, sont loin de refléter l’ampleur des problèmes. « Les locataires essaient plutôt de ne pas faire de vagues, par peur de perdre leur logement, relate Margot Bergerand, docteure en urbanisme et aménagement, qui a travaillé sur les locataires précaires et leurs bailleurs privés, à Marseille. D’autant que certains propriétaires expulsent illégalement ou créent de la redevabilité. Si le locataire tente de faire valoir ses droits, ils peuvent lui envoyer un rappel de charges qu’ils avaient officieusement offertes ou une lettre de résiliation du bail qu’ils lui avaient demandé de présigner. »

Difficile aussi de savoir dans quelle mesure les litiges locatifs ont progressé. La plupart doivent être soumis à des commissions départementales de conciliation, en vue d’un règlement amiable. Or, le ministère du logement ne communique pas de chiffres postérieurs à 2023, année où ces commissions ont été saisies de seulement 10 107 litiges. Emanant à 92 % des locataires, ils portaient principalement sur les restitutions de dépôt de garantie, les réparations et les charges locatives, et très peu sur le non-respect de l’encadrement des loyers, pourtant massif.

« Bien des locataires se découragent, regrette Théophile Dely, salarié de l’Alpil à Lyon. En revanche, les propriétaires se tournent plus rapidement qu’avant vers la justice, afin de contester un arrêté d’insalubrité ou pour des impayés. Et comme les procédures d’expulsion se sont dramatiquement accélérées avec la loi Kasbarian-Bergé de juillet 2023, on ne parvient pas à reloger les gens avant qu’elles aboutissent ». De fait, 30 500 ménages ont été expulsés par les forces de l’ordre en 2025, soit 60 % de plus qu’en 2023.