Logement : des architectes s’inquiètent d’un plan de relance de la construction qui sacrifierait la qualité
Le dispositif « Jeanbrun », pensé comme un mécanisme d’avantage fiscal destiné à doper la construction, ne prend pas en compte la qualité des logements produits, estiment de nombreux architectes.
Par Isabelle Regnier
Vincent Jeanbrun, ministre du logement, à l’Elysée (Paris), le 25 janvier 2026. LUDOVIC MARIN / AFP
Si le dispositif « Jeanbrun » de défiscalisation prévu dans le cadre du plan Relance logement, directement dérivé des lois Pinel (2015), Duflot (2013) et Scellier (2008), a pour ambition, en facilitant le financement de la promotion privée, d’augmenter le rythme des constructions de logements, il n’est pas exempt d’effets pervers. A commencer par la charge qu’il fait peser sur les gouvernements futurs, et donc indirectement sur les contribuables. Mais également un effet tout aussi préoccupant : la piètre qualité des logements produits.
A la différence d’un propriétaire qui achète pour habiter, ou d’un bailleur social dont l’emprunt court sur cinquante ou soixante ans, le bailleur privé n’a le plus souvent pas de lien direct avec le logement qu’il finance par le biais de ce dispositif. Sa localisation lui est indifférente, tout comme la taille des pièces, leur ensoleillement, la nature des matériaux de construction utilisés, l’esthétique de la façade…
Il n’a pas de raison non plus de venir à la livraison des travaux et laisse donc les coudées franches au promoteur pour lever les réserves aussitôt que possible. Pas non plus d’assister aux réunions de copropriétaires, de veiller à l’entretien de son bien : son investissement est un produit financier qui lui procure pendant neuf ans un avantage fiscal. A l’issue de cette période, il ne sera plus rentable et son intérêt sera alors de le revendre.
Standards revus à la baisse
Auteur d’un ouvrage récemment paru, Faire la ville sans les promoteurs immobiliers (éditions Apogée, 2025), l’urbaniste David Rottmann résume les choses de la manière suivante : « Ce type de dispositif fabrique des logements dans lesquels les propriétaires ne voudraient pas habiter eux-mêmes. Ils créent les copropriétés dégradées de demain. »
Contraints dans leur pratique par des standards continuellement revus à la baisse, confrontés à des maîtres d’ouvrage peu enclins à remettre en question les typologies qu’ils reproduisent partout à l’identique, à recourir à d’autres matériaux que ceux qui figurent dans leurs catalogues, les architectes voient ce plan de relance comme la continuation d’une politique qui les relègue depuis longtemps sur le banc de touche.
S’il salue la « volonté politique qu’il traduit sur le sujet du logement et notamment du logement social », Christophe Millet, le président du Conseil national de l’ordre des architectes, s’« interroge » sur le fait que les architectes « n’ont pas été invités dans la discussion par le ministère du logement », et déplore de manière plus générale que la nature interdisciplinaire de l’architecture ne soit toujours pas reconnue, qu’elle ne soit pas considérée comme un enjeu interministériel. « On n’est pas condamné à opposer quantité et qualité. C’est le métier de l’architecte que de penser conjointement ces deux dimensions. »
Le nouveau statut du bailleur privé marque, en outre, un recul par rapport à la dernière version du dispositif Pinel, comme le souligne Ignacio Prego, architecte en pointe sur l’innovation dans le logement. Baptisé « Pinel plus », cet amendement du projet de loi de finances 2022 conditionnait l’avantage fiscal au respect d’un certain confort d’habitat. Il s’agissait alors de répondre à un rapport, rédigé par l’architecte urbaniste François Leclercq et le directeur des établissements publics d’aménagement de Marne-la-Vallée, Laurent Girommetti, qui faisait état d’une nette dégradation de la qualité des constructions de logements. « On peut imaginer que cela va laisser le champ libre à une production de logements encore plus petits et encore moins bien construits », poursuit l’architecte, qui dénonce une logique qui conduit à penser le logement comme un « actif financier » alors qu’il relève d’un « droit fondamental ».
Le logement comme « produit »
Reconnu pour la grande qualité de ses projets, son confrère Jean-Christophe Quinton insiste, quant à lui, sur la disparition du métier de maître d’ouvrage que consacre ce dispositif : « La compétence d’un bon maître d’ouvrage, c’est le nerf de la guerre pour faire du logement de qualité. C’est le contraire du court-termisme et de l’opportunisme qui régit la promotion immobilière. C’est une compétence qui disparaît aujourd’hui et ce n’est pas le bailleur privé qui va régler le problème. »
Prenant acte du fait que « l’heure est à la défiscalisation plutôt qu’à la levée d’un impôt qui financerait des bailleurs sociaux », cet architecte qui dirigeait jusqu’en 2024 l’école d’architecture de Versailles appelle « au minimum à penser un accompagnement ». Pour un dispositif d’une telle échelle, « c’est indispensable, sauf à vouloir reproduire ce qu’on a fait dans les années 1950 : une approche purement quantitative de la ville, qui ne s’embarrassait d’aucune vision sociale ou culturelle ».
Lauréate du prix de l’Equerre d’argent 2019 dans la catégorie « habitat »et actuellement à la tête de la section architecture de l’école polytechnique fédérale de Zurich (Suisse), Sophie Delhay se désole, elle aussi, qu’on persiste à envisager le logement comme un « produit ». Le refus de se confronter aux questions que pose sa production sur le plan environnemental, de penser politiquement la question des espaces communs, de la qualité de l’habitat, lui semble dangereux sur le plan de la démocratie. « Avec ces centaines de milliers de mètres carrés de bureaux vides, on marche sur la tête ! Pourquoi pas un grand plan pour la transformation du bureau en logement ? Vivre à La Défense, évidemment, ça ne va pas de soi… Mais habiter en haut d’une tour, c’est quand même un délire… Il faut se donner des degrés de liberté. Il faut un projet politique. »
Que pensent les chercheurs du « Jeanbrun », nouveau dispositif de défiscalisation de l’investissement locatif ?
Les économistes et géographes interrogés par « Le Monde » s’attendent à ce que le dispositif Relance logement ait un impact réel, mais limité, sur la production d’appartements neufs, et ne réponde que très partiellement à la crise du logement.
Par Claire Ané
COLCANOPA
Le dispositif Relance logement, d’emblée renommé « Jeanbrun », du nom du ministre du logement, est devenu effectif avec la publication de la loi de finances 2026, le 20 février. « Il y avait un consensus sur la nécessité à agir et à réaffirmer une volonté de produire des logements », salue Pierre Madec, économiste à l’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE). Les réponses ont tant manqué face à la crise du logement, accentuée depuis 2022 par une crise immobilière, que les chercheurs interrogés par Le Monde jugent très bienvenu que le gouvernement s’y attelle.
S’ils ne se risquent pas à des pronostics précis, ils estiment pouvoir décrypter le « Jeanbrun » à l’aune des dispositifs de défiscalisation de l’investissement locatif qui l’ont précédé : comme le Pinel, ouvert de 2014 à fin 2024, celui-ci accorde un avantage fiscal à un particulier ou à une société civile immobilière (SCI) qui s’engage (cette fois durant neuf ans) à mettre en location longue durée un appartement non meublé, pour un loyer plafonné, à des locataires qui en font leur résidence principale et qui ne dépassent pas un niveau de revenu prédéfini.
Comme le Périssol, en vigueur de 1996 à 1999, et le Robien (2003-2008), il permet d’amortir une grande partie du prix d’achat du bien : l’investisseur peut déduire des loyers perçus, chaque année, jusqu’à 3,5 % et 8 000 euros s’il loue à prix intermédiaire, jusqu’à 4,5 % et 10 000 euros s’il choisit un loyer social, et jusqu’à 5,5 % et 12 000 euros s’il opte pour un loyer très social. Gros avantage, l’investisseur peut imputer son déficit foncier sur son revenu global et faire ainsi baisser significativement son imposition.
Quels effets en attendre ? Principalement une hausse de la construction, qui a beaucoup pâti de la fin du Pinel. « De tels dispositifs sont extrêmement efficaces pour soutenir, sans coûter si cher, à la fois les banques proposant du crédit immobilier, les promoteurs et le secteur de la construction. Mais ils ne permettent qu’un accroissement limité de l’offre, et font monter les prix des logements neufs et du foncier, sans faire baisser les loyers », analyse Renaud Le Goix, géographe à l’université Paris Cité.
« Le problème est la spéculation »
Les avis divergent quant à la pertinence d’un tel outil. Celui-ci apparaît judicieux au géographe Jean-Claude Driant, professeur émérite à l’école d’urbanisme de Paris, à condition de soutenir aussi les créations de logements sociaux et l’accession à la propriété : « Il y avait un vrai problème de rentabilité locative dans les villes chères. Car même s’il y a une rentabilité à la revente, l’investissement immobilier entre en concurrence avec d’autres placements. » D’autres sont plus critiques, tel le socio-économiste Alexandre Coulondre, qui écrit dans une tribune au Monde que « le problème du logement est la spéculation, pas la pénurie » ; ou encore Laure Casanova Enault, géographe à l’université d’Avignon : « Ce dispositif ne répondra pas à la crise d’abordabilité des logements. Il va renforcer la logique selon laquelle le logement constitue un investissement, tout en consacrant de l’argent public à l’accumulation patrimoniale des ménages les plus riches », dit-elle.
La portée du « Jeanbrun » est à relativiser : « On est très loin du statut du bailleur privé auquel appelait le secteur, qui aurait élargi la possibilité d’amortir son bien immobilier et aurait coûté bien plus cher à l’Etat, en termes d’impôts non perçus », relève Pierre Madec. Le dispositif n’est ouvert que pour trois ans, et concernera principalement les logements collectifs neufs, soit moins de 1 % du parc. « Il s’agit donc plus d’un outil de redémarrage que d’un outil de relance », selon l’économiste à l’OFCE.
Le chercheur note, avec d’autres, l’existence de « garde-fous » : « Les plafonds d’amortissement sont relativement bas, donc les investisseurs n’auront pas intérêt à payer les logements trop cher, ce qui peut protéger un peu de l’effet inflationniste. » Son confrère Alain Trannoy, économiste à l’EHESS, préconise néanmoins d’aller plus loin : « On pourrait autoriser à amortir non pas 80 % du prix d’achat, mais plutôt le prix d’achat réduit du prix du foncier. Cela tiendrait compte du fait que les terrains ont des coûts très différents selon la localisation, et éviterait que la concurrence entre promoteurs fasse grimper leurs prix. »
La décision d’exclure du dispositif les maisons individuelles et de permettre des réhabilitations dans l’ancien fait plutôt sens, afin de respecter l’objectif de « zéro artificialisation nette » (ZAN) d’ici 2050. « Cela peut favoriser des rénovations dans les cœurs de villes petites et moyennes », apprécie Renaud Le Goix. Mais l’obligation, dans l’ancien, de consacrer aux travaux 30 % du prix est jugée décourageante en cas d’achat en zone tendue, où la demande de logements excède l’offre, et où les prix sont plus hauts. « On aurait pu ouvrir plus dans l’ancien, en posant comme contrepartie un plafonnement accru des loyers et/ou une vraie amélioration de la performance énergétique », suggère Jean-Claude Driant. Le gouvernement a d’ores et déjà annoncé son intention d’abaisser ce seuil à 20 % dans un futur texte de loi.
Le choix le plus questionné est celui de rompre avec la philosophie du Pinel, qui était réservé aux zones tendues. Avec le « Jeanbrun », autorisé sur tout le territoire et plus intéressant si le prix d’achat ne dépasse pas 260 000 euros, « le choix va se porter sur les très petites surfaces, et il n’est pas certain que cela crée du logement dans les zones très tendues », anticipe Pierre Madec.
« Les investisseurs privilégieront probablement les villes petites et moyennes ou les banlieues, où la rentabilité affichée sera meilleure, mais où il n’y aura pas forcément de besoins, et donc de locataires », pronostique Pierre Le Brun, post-doctorant en géographie à l’université d’Avignon. Il pointe « un effet d’aubaine » partout où les plafonds de loyers intermédiaires du « Jeanbrun » sont similaires aux prix de marché : « la subvention de l’Etat à l’investisseur permettra aux promoteurs de vendre leurs logements plus cher, sans que les locataires bénéficient de loyers réduits ». D’où la préconisation d’Alain Trannoy de « réserver le dispositif aux zones tendues, tout en autorisant des exceptions ponctuelles, par exemple aux environs d’un projet d’implantation d’usine ».
Face à cette crise d’ampleur, les chercheurs appellent à activer d’autres leviers. « Je doute que le Jeanbrun permette beaucoup de mises en location à prix social ou très social. Que fait-on pour les classes moyennes inférieures et les classes populaires, qui n’arrivent plus à acheter et qui ont de plus en plus de mal à louer ? », interroge ainsi Renaud Le Goix. Les pistes formulées par lui et ses collègues sont nombreuses : réguler l’usage des logements pour d’autres fins que celles de résidences principales (locations saisonnières…), pérenniser et étendre la possibilité donnée aux maires d’encadrer les loyers, inciter les communes à construire et les propriétaires de terrains à vendre, développer l’accession à la propriété grâce au bail réel solidaire, le tout en soutenant la création de logements sociaux… D’où l’importance de préserver le principal moteur de celle-ci, à savoir la loi Solidarité et renouvellement urbain, que le ministre du logement envisage pourtant d’assouplir.