Le centre-ville de Chamonix (Haute-Savoie), le 24 avril 2025. JEAN-PHILIPPE KSIAZEK / AFP

 

Benjamin Berger se souvient d’une époque pas si lointaine – les années 2000 – où de nombreux propriétaires d’appartements ou de chalets à la montagne étaient rétifs à louer leur bien à des vacanciers : ils voyaient surtout les désagréments associés. « Culturellement, l’idée d’avoir des inconnus qui dorment chez soi était mal acceptée, raconte ce spécialiste de l’immobilier en montagne, fondateur de l’agence Cimalpes, qui gère 1 200 biens en location saisonnière. On allait jusqu’à remplacer les matelas pour que certains acceptent de louer ! »

Les temps ont bien changé. Lui a vu un moment décisif : 2008, la crise des subprimes. Les propriétaires, dont bon nombre étaient liés à l’économie financière, ont compris qu’ils ne pouvaient pas laisser des biens immobiliers sans rendements. Surtout, Airbnb, Abritel et Booking sont arrivés, rendant flexible, facile et attractive la possibilité de louer, avec d’importants revenus à la clé – tandis que les conciergeries poussaient comme des champignons. « La culture de la résidence secondaire à la montagne a changé. Le côté investissement a pris le pas sur le côté familial et affectif », résume Louis Andrews, directeur de la plateforme de location de chalets OVO.

La greffe a pris rapidement. En 2019, il y avait 38 000 annonces Airbnb en Savoie et Haute-Savoie. En début d’année 2025, 72 000 étaient recensées. Des stations comme Morzine, La Plagne ou Les Arcs comptent plus de 2 000 appartements ou chalets loués via Airbnb, d’après les données d’Inside Airbnb : l’offre a plus que doublé en seulement cinq ans.

 

« En montagne, l’un de nos principaux problèmes, ce sont les lits froids, c’est-à-dire les appartements vides presque toute l’année. Airbnb a permis de réchauffer un nombre considérable de lits, dans des stations où les résidences secondaires constituent souvent 80 % de l’habitat. C’est un enjeu énorme de pouvoir mieux occuper ces logements, pour faire vivre la vie locale, les domaines skiables », explique Jean-Luc Boch, maire (divers droite) de La Plagne et président de l’Association nationale des maires de stations de montagne, qui a œuvré, lors de la préparation de la loi sur les meublés touristiques (la loi Le Meur, adoptée en novembre 2024), pour maintenir l’abattement fiscal associé à ces locations. « Les stations remplissent beaucoup mieux le mois de janvier, hors vacances françaises, grâce à la visibilité de cette offre pour des clients étrangers », estime-t-il.

Le système a aussi amené un peu plus de flexibilité au sein d’un marché encore figé dans une offre très rigide, du samedi au samedi – avec tous les désagréments associés, en particulier dans les transports saturés les samedis de vacances scolaires. Les plateformes ont permis d’organiser plus facilement des séjours plus courts, autour d’un week-end.

« Mettre un terme aux abus »

Problème : la rentabilité de ces locations saisonnières s’avère tellement intéressante qu’elle a suscité l’arrivée d’investisseurs. Ces derniers ont transformé des logements destinés aux saisonniers ou aux résidents en locations touristiques – en particulier dans les « stations-villages », où vit une population à l’année. Ce système a aussi favorisé de nouvelles constructions, qui se destinent essentiellement à un marché d’investisseurs internationaux, et misent sur la location saisonnière pour payer les charges de leur appartement tout en ne l’occupant que quelques semaines par an.

« Tout cela a conduit à une forte hausse du prix du foncier, à des habitants qui sont obligés de vivre de plus en plus loin, et à une vie à l’année qui disparaît. L’habitat se retrouve siphonné par une clientèle opportuniste qui rachète les appartements pour la rentabilité de la location saisonnière », déplore Michaël Ruysschaert, directeur du comité départemental du tourisme de la Savoie.

 

Aujourd’hui, quelques communes tentent de réglementer ce marché : Chamonix a décidé d’interdire la construction de nouvelles résidences secondaires dans certaines zones, Bourg-Saint-Maurice - Les Arcs, à partir du 1^er novembre, autorisera un seul meublé touristique par foyer fiscal, hors résidence principale, et pour une durée de trois ans.

« Il faut mettre un terme aux abus », explique le maire (divers gauche) Guillaume Desrues. « Ce mécanisme de la location Airbnb était devenu un vrai business », estime-t-il, et détourne « de plus en plus » de logements permanents dans le cœur du village : « En tant que maire, le logement, c’est mon problème numéro un. Je préfère renoncer à des milliers d’euros de taxe de séjour mais récupérer une centaine d’appartements pour les habitants. »

Modèle en déconfiture

Les premiers résultats commencent à se faire sentir. En juin, Rebecca Black, professeure de yoga, cherchait avec son mari une location autour de 1 000 euros par mois à Bourg-Saint-Maurice (7 200 habitants). En vain. Elle a finalement trouvé auprès d’un propriétaire qui venait d’arrêter la location saisonnière de son bien, en anticipation des mesures annoncées par la mairie.

Depuis dix ans, le rouleau compresseur Airbnb ébranle aussi le modèle des résidences de tourisme – ces MMV, Odalys ou Pierre & Vacances qui ont été au cœur de l’essor des stations de ski modernes. Ces ensembles se basaient, à l’origine, sur un modèle aujourd’hui en déconfiture : celui de propriétaires privés qui confient leur appartement à un gestionnaire, en échange d’un loyer fixe, par le biais d’un bail commercial.

 

« De plus en plus de propriétaires arrêtent leurs baux commerciaux pour louer par eux-mêmes, via Airbnb ou Booking, parce que c’est beaucoup plus simple, flexible. On peut choisir sa déco, venir quand on veut, avoir les clés. Bref, on se sent chez soi. Et c’est plus rentable », résume Kristell Thornton, propriétaire de deux appartements dans la résidence Refuge du montagnard, aux Arcs, qu’elle loue sur Airbnb. Alors que cet ensemble immobilier était, il y a quelques années, 100 % géré par Pierre & Vacances, désormais, la moitié des unités ont été « reprises » par leurs propriétaires en fin de bail. Une situation qui conduit à des conflits multiples sur l’usage des parties communes, sur la réception des clients, sur les travaux… Et à des bras de fer jusque devant les tribunaux entre des propriétaires et Pierre & Vacances, qui voit peu à peu certaines de ses résidences les plus rentables fondre comme peau de chagrin.