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Les conditions de crédit toujours aussi attractives n'en finissent pas d'entretenir la dynamique du marché du logement ancien, dont le volume sera supérieur au million de transactions à la fin de cette année. Néanmoins, l'envolée des prix observée entre janvier et août marque le pas cet automne.

L'indice des prix immobiliers MeilleursAgents - « Les Echos » d'octobre a quasiment stagné à l'échelle du territoire, avec une très légère hausse de 0,1 % sur un mois. Si la valeur des biens a stagné à Paris, les dix grandes métropoles régionales ont néanmoins animé le marché, avec une progression moyenne de 0,5 %. Marseille, Lille et Montpellier ont vu leur prix s'apprécier de 1 % pour la première, et de 0,9 % pour les autres.

L'indice de tension immobilière (ITI), qui préfigure l'évolution des prix, laisse à voir une nouvelle augmentation dans les mois à venir. A ce jour, le site relève de 20 à 25 % d'acheteurs en plus que de vendeurs dans des villes comme Rennes, Lille, Nantes et Montpellier. Cette proportion s'établit à 30 % à Strasbourg et Toulouse et atteint à 41 % à Lille. Concrètement, pour la capitale du Nord, cela signifie que l'on compte 14 acheteurs pour 10 vendeurs.

Remontée de Marseille

« Ce déséquilibre dû à un excès de demande devrait encore faire monter les marchés des grandes villes », estime le directeur scientifique de MeilleursAgents, Thomas Lefebvre. Marseille, une des capitales régionales les plus accessibles en termes de prix, amorce une remontée remarquée. En un an, la cité phocéenne s'est adjugé 4 %, avec un mètre carré moyen dans l'ancien à 2.618 euros.

Pas de bulle à Paris

Dans la capitale, l'immobilier ancien reprend son souffle, après avoir franchi cet été le cap des 10.000 euros le m². Il reste stable, depuis deux mois, avec un mètre carré à 10.115 euros. Thomas Lefebvre réfute l'idée d'une « bulle spéculative à Paris » comme l'avait évoqué une étude d'UBS publiée début octobre. « Les gens achètent pour se loger et pour profiter surtout des taux historiquement bas. Leur ambition n'est pas de réaliser une plus-value », affirme l'expert. Selon lui, « l'évolution des prix dans la capitale, +7,4 % depuis le début de l'année, n'est pas décorrelée de la capacité financière des acquéreurs ».

Pouvoir d'achat immobilier en « pause »

Les taux commencent, eux aussi, à faire du surplace. Selon MeilleurTaux, courtier en crédits immobiliers, les offres pour un dossier moyen ne bougent presque pas, évoluant entre 0,75 et 1,15 % sur 15 ans, 0,90 et 1,25 % sur 20 ans et 1,20 et 1,50 % sur 25 ans.

Dans les vingt plus grandes villes françaises, ce courtier fait état d'une baisse limitée de la capacité d'achat immobilier des ménages. « Cette quasi-stabilité s'explique par des prix à l'achat qui restent également stables », commente le porte-parole de Meilleurtaux.com, Maël Bernier.

L'économiste au Crédit Agricole, Olivier Eluère, prévoit dans une étude « un effritement de la capacité d'achat face à de nouvelles hausses de prixet à la stabilisation des taux… qui désolvabiliseraient légèrement les ménages ». A l'avenir, « les acheteurs pourraient devenir plus hésitants », avance-t-il.

Progression stoppée ?

Dans un marché encore bien orienté, une analyse du groupe Xerfi publiée mi-octobre signale que « les prix de l'immobilier pourraient se retourner bien avant que les taux de crédit ne remontent dans les villes stars ». Deux événements principaux seraient susceptibles de « casser » la tendance haussière concentrée dans les grandes métropoles.

La hausse se pousuit… en douceur

Le premier concerne un « choc » macroéconomique avec, à la clef, une remontée du chômage. Le second concernerait une sortie des investisseurs du marché. Pensant ne plus pouvoir capter de plus-value et face à des rendements peau de chagrin, ces derniers seraient susceptibles de « déboucler leurs positions ». La vente massive pourrait détendre le marché et stopper la hausse.

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