Logement comment il se crée, où et comment il se partage
910€, Voilà la somme qu'il fallait débourser en début d'année pour s'offrir un mètre carré à Saint-Etienne. A Paris, pour la même surface, il fallait compter 10,6 fois plus (9 680 euros) ! Un vertigineux rapport de 1 à 10, inimaginable dans d'autres domaines. On ne tolérerait pas qu'un Stéphanois soit payé 10 fois moins qu'un Parisien. Ou qu'il touche une pension de retraite 10 fois inférieure. Pourtant, dans un pays attaché à l'égalité (territoriale) et où « La République est indivisible », comme le proclame la Constitution, les fractures géographiques en matière de logement sont très profondes. Et multiples.
1. Le Sud contre le Nord
Les vingt-cinq dernières années ont redessiné plusieurs fois la carte des prix du logement, avec des résultats parfois contradictoires, car l'immobilier est sujet au phénomène de bulle spéculative et aux évolutions cycliques. Ainsi, entre 1994 et 1998, le record de la hausse des prix est pour la Meuse (+ 34 %) et celui de la baisse pour Paris (– 18 %) ! Puis se déroule le fameux « boom immobilier entre 1998 et 2008, où, pour faire simple, les prix doublent partout. Pourquoi une telle égalité territoriale ? « Seul l'environnement financier, combiné à une certaine myopie des investisseurs, semble pouvoir expliquer l'envolée », estime Jacques Friggit, ingénieur au Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD). Baisse du coût du crédit et allongement de la durée d'emprunt permettent en effet à de nombreux Français de devenir propriétaires, faisant monter les prix dans tout l'Hexagone. Cette envolée, aveugle aux contextes territoriaux, a donc été plutôt équilibrée en valeur relative (%). Mais « en valeur absolue, la fracture s'est creusée », rappelle Jean-Claude Driant, urbaniste et spécialiste du logement. « Si votre logement passe de 500 à 1 000€ le mètre carré à Saint-Etienne et de 5 000 â 10 000 à Paris, le pourcentage de hausse est le même 200%, mais l'écart de montant devient énorme », détaille-t-il.
Surtout que, dans le même temps, le revenu disponible moyen des Français n'a progressé que de 12%. Les évolutions des prix des logements sont donc devenues très sensibles : quelques points de pourcentage de hausse ou de baisse, ce sont des milliers d'euros en plus ou en moins pour les propriétaires ou ceux qui veulent le devenir.
Depuis la crise de 2008, les divergences territoriales se sont accentuées. Grossièrement, les prix ont eu tendance à augmenter (ou baisser faiblement) au sud d'une ligne Cherbourg-Genève, et a baisser fortement au nord. Cette même ligne sépare les territoires plutôt bien placés en matière démographique et économique de ceux qui le sont moins. Une divergence de prix apparaît ainsi entre d'un côté, la façade atlantique le Sud et la région Rhône-Alpes et de l'autre, les régions de l'intérieur, du Nord-Nord-Est, confirme, Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi.
Cette photo renvoie aux disparités économiques régionales avec en arrière-fond une croissance plus faible dans le quart Nord-Est et le Centre-Est.
La hausse des prix est donc en partie la conséquence des différences de dynamique territoriale (mobilités résidentielles, emploi, revenus...). Mais elle en est aussi la cause: quand les prix de l'immobilier montent, les plus riches peuvent rester, tandis que les pauvres sont mécaniquement expulsés. De quoi renforcer l'inégalité initiale. Qui entraîne vraiment qui? «Il est souvent difficile de savoir quelle est la poule et quel est l'ceuf, car le logement est au croisement des autres dynamiques», concède l'urbaniste Daniel Béhar. Une chose est certaine : «Pour saisir l'évolution des prix finement, il faut varier les échelles d'analyse, poursuit-il. C'est vrai, les prix ont tendance à augmenter sur toute la façade atlantique. Mais si on zoom à la frontière des Landes et du Pays basque, les prix varient beaucoup en quelques kilomètres. Avec son identité plus forte, le Pays basque coûte beaucoup plus cher que les Landes. » Il faut donc utiliser des grilles d'analyse complémentaires.
2. Sept métropoles contre le reste du territoire
La grille la plus couramment utilisée est celle de l'opposition entre « métropoles » et reste du territoire. Il y aurait, d'un côté, des métropoles dynamiques, où on peut à peine se loger et, de l'autre, une France en crise, avec des prix du logement déprimés. Cette lecture est trop binaire, comme le montrent l'évolution des prix depuis 2007 à Saint-Etienne (- 29 %), Grenoble (- 12 %), Marseille (- 7,9 %), Dijon (- 3,1 %), Nancy (- 2,7 %) ou Rouen (- 0,7 %) et, à l'inverse, celle en Dordogne (+ 1,5 %), Ardèche (+ 1,9 %), Haute-Savoie (+ 8,1 %), à Tours (+ 18 %) ou La Rochelle (+ 25 %). Il est en revanche incontestable que certaines métropoles ont été les grandes gagnantes des dix années qui nous séparent de la crise de 2008. Les agglomérations de Bordeaux (+ 65 %), Paris (+ 60 %), Lyon (+ 55 %), mais aussi Nantes, Montpellier, Rennes et Toulouse ont ainsi connu des croissances fortes en matière d'emploi, de population et, bien sûr, de prix des logements.
A quoi est due cette hausse des prix ?
En partie au dynamisme économique et démographique. Mais la pénurie de logements ne joue qu'un peu. Car depuis 1975, la France a construit davantage que la hausse de la population (et de ses divorces). Même en Ile-de-France, le nombre de résidences principales a augmenté de 1,5 million d'unités entre 1968 et 2007, alors que celui des ménages n'a progressé que de 700 000, note l'économiste Thomas Grjebine. Le stock de logements en France rapporté à la population est le plus élevé parmi tous les pays d'Europe de l'Ouest. Et les spécialistes s'accordent à dire que construire 1 % de logements en plus (ce qui est déjà une belle performance) permet de baisser les prix de... 2 % en moyenne.
Faut-il alors accuser les investisseurs étrangers ? « La proportion des transactions réalisées par des acquéreurs étrangers est stable depuis plusieurs années 5,6 % en 2012, contre 6,4 % en 2004, déroule Thomas Grjebine. Même à Paris, les étrangers auraient été responsables au plus d'une augmentation des prix de 2 % entre 1997 et 2008. » Certes, cet effet est peut-être plus fort désormais, puisque l'immobilier est devenu une valeur refuge depuis la crise. Mais l'explication ne suffit pas.
Pour Arnaud Simon, de l'université Paris-Dauphine, et Yasmine Essafi, de BNP Paribas Real Estate, le problème est en fait générationnel. Entre 1997 et 2007, les prix de l'immobilier ont doublé en France, en Espagne, au Royaume-Uni et aux Etats-Unis. Mais ils ont baissé au Japon et en Allemagne, deux pays vieillissants. Concernant la France, Arnaud Simon et Yasmine Essafi montrent que la flambée des prix entre 1996 et 2006 correspond « au moment où l'on trouve dans la population française le plus grand nombre de baby-boomers âgés de 30 à 50 ans ». Or, c'est statistiquement la tranche d'âge où on devient le plus propriétaire. Les métropoles sont en première ligne de ce phénomène, car elles sont très prisées surtout par les jeunes cadres, en début de carrière. « La métropolisation a joué un rôle de filtre social en évinçant des ménages modestes vers les périphéries et en gardant les plus solvables dans les secteurs denses », confirme Jean-Claude Driant.
Dernière explication : les Français déménagent de moins en moins. Entre 2009 et 2013, 27 % ont changé de logement, contre 33 % entre 1997 et 2001. « Ce qui fait qu'il y a des logements disponibles sur un marché, ce n'est pas tellement les nouveaux logements construits (environ 1 % du parc par an), mais le fait que les gens quittent leur logement et le libèrent (environ 10 % du parc par an), explique Pierre Madec, économiste à l'OFCE. Dans les métropoles, si peu de gens bougent et que des populations jeunes et solvables arrivent, elles vont s'arracher à des prix très élevés les rares logements libres. » D'où le décrochage avec le reste du territoire, qui vieillit davantage et offre plus de logements.
3. Coeurs de ville contre périphéries
On l'a compris, si on est propriétaire et qu'on veut vendre son logement très cher, mieux vaut vivre en Occitanie que dans la région Grand-Est, et mieux vaut être à Toulouse que dans la campagne lozérienne. Un troisième facteur discriminant entre en compte, et il se joue notamment au coeur des villes moyennes et des petites villes. Il s'agit de la désaffection croissante des centres-ville au profit des périphéries de la part des classes moyennes ou aisées. « C'est un problème qui touche toutes les villes moyennes de ce pays, qu'elles soient dynamiques ou pas. Sur ce plan, Arras, Nevers ou Annecy, c'est le même combat », note Jean-Claude Driant. En fait, hormis les sept métropoles les plus dynamiques, toutes les villes sont plus ou moins concernées. Les riches Stéphanois s'en vont sur la commune de L'Etrat, les riches Marseillais à Cabriès... laissant derrière eux des centres-ville qui s'appauvrissent inexorablement.
Contrairement aux représentations dominantes, le périurbain est loin d'être seulement un espace de relégation. Beaucoup de ménages ont choisi cette vie », rappelle Anne-Claire Davy, sociologue à l'Institut d'aménagement et d'urbanisme de la région Ile-de-France. Ils ne veulent plus vivre dans des centres-ville qui cumulent paupérisation et déprise commerciale. Le cercle vicieux est alors enclenché : des classes aisées qui s'en vont, ce sont des prix qui baissent, puis des populations pauvres qui s'installent, et enfin des logements qui se dégradent progressivement. «Du point de vue des politiques urbaines, casser ce cercle est compliqué parce qu'aucun bailleur privé ne va vouloir construire du logement neuf et haut de gamme dans le centre », note Jean-Claude Driant. Les centres ont alors tendance à devenir des « ghettos de pauvres ». Parallèlement, les communes périurbaines les plus aisées deviennent des « ghettos de riches ». Comme l'a montré l'urbaniste Eric Charmes, y acquérir un logement revient à décrocher un ticket d'entrée dans un club très sélect.
Ces derniers mois en revanche, les mises en chantier de logements individuels ont fortement reculé en France, alors que les autres types de logement ont mieux résisté. Pour les professionnels, cette baisse s'explique par la suppression du prêt à taux zéro dans les zones les moins tendues en matière de logement (zones B2 et C), c'est-à-dire essentiellement les zones rurales et périurbaines. «J'assume », a réagi Julien Denormandie, ministre chargé de la Ville et du Logement. Le gouvernement répète qu'il veut revitaliser les centres-ville et ralentir l'étalement urbain pour préserver l'environnement.
4. Pénurie contre vacance : les deux France du logement social.
4 millions de personnes sont en situation de mal-logement en France, dont 143 000 n'ont tout simplement pas de domicile fixe, estime la Fondation Abbé Pierre. Plus globalement, les difficultés de logement fragilisent un halo de 12 millions de personnes qui subissent surpeuplement et précarité énergétique. Le logement social est donc un enjeu majeur pour réduire les inégalités. Son parc de 4,5 millions de logements accueille presque 11 millions de Français. Mais là aussi, les inégalités géographiques sont énormes.
En Ile-de-France, il faut en moyenne patienter trois ans pour obtenir un logement social autour de Paris, et jusqu'à dix ans pour un grand appartement dans Paris (T4). Le parc de logements sociaux est important (250/0 des résidences principales), mais les demandes sont encore plus nombreuses. C'est également le cas dans les départements et régions d'outre-mer (Drom). Dans les grandes agglomérations méditerranéennes et plus globalement sur les littoraux, les classes populaires doivent aussi prendre leur mal en patience, mais cette fois le problème vient davantage d'un manque d'offre, car de nombreuses communes ne respectent pas les obligations de la loi SRU (avoir 20 % ou 25 % de logements sociaux, selon les situations), quitte à payer des amendes très élevées. Même situation dans les territoires frontaliers (Longwy, Thionville, Pontarlier ou Annemasse).
Mais la France compte aussi 70 000 logements sociaux... vides depuis plus de trois mois. Ils sont surreprésentés dans les anciennes régions industrielles en déclin, comme la Bourgogne-Franche-Comté ou le Grand-Est. A Vichy (Allier), 200 logements sociaux sont vides (et 3 800 logements privés aussi). « Dans les zones tendues, les bailleurs sociaux doivent continuer de construire des logements à bas prix. Mais dans les territoires où il y a de la vacance, les bailleurs sociaux doivent se réinventer, estime Jean-Claude Driant. Ce sont les seuls opérateurs qui produisent encore du logement neuf. Ils doivent donc bâtir du neuf de bonne qualité, quasiment aussi cher que le privé, plutôt que de chercher à faire le moins cher possible. » Problème, leur situation financière a été fragilisée par les choix budgétaires du gouvernement, qui a non seulement imposé une baisse des loyers dans le parc social, mais qui a aussi réduit en valeur relative les crédits de la mission « Cohésion des territoires » (qui comprend le budget du logement), et ce trois années de suite.
Source Alternatives économiques par Vincent Grimault
[1] «Les villes moyennes sont-elles condamnées », Alternatives Economiques n° 376, février 2018.