Alors que l'immobilier classique est en plein retournement, le micro marché des châteaux, manoirs et autres belles demeures françaises résiste. Combien faut-il débourser pour s'offrir un château ? Qui achète ? Le réseau d'immobilier haut de gamme Barnes fait le point sur cette activité.
Marché confidentiel, un peu démodé ces dernières années, l'immobilier de châteaux tricolore a retrouvé de la vigueur en période post-Covid, le choc de la pandémie et des confinements ayant bousculé les envies en matière d'habitat. L'aspiration aux grands espaces dans la nature a ainsi redonné un coup de fouet à la vente de châteaux, manoirs et autres propriétés prestigieuses partout dans l'Hexagone.
Cet effet redynamisant s'est par la suite estompé. Mais, alors que l'immobilier traditionnel reflue tant en volumes qu'en prix , « le marché des châteaux résiste grâce à l'appel du vert et à un regain d'intérêt pour la campagne. On observe entrain et enthousiasme pour ce segment de l'immobilier haut de gamme », commente Olivier Brunet, directeur de Barnes Propriétés & Châteaux. Le ticket d'entrée n'est pas forcément dissuasif. Il est possible de devenir propriétaire d'une demeure ancienne à rénover à partir de 300.000 euros, mais un budget travaux considérable est alors à prévoir.
En réalité, le prix d'un château, qui peut se compter en dizaine de millions d'euros, varie énormément suivant son état, sa superficie, son époque, sa localisation et son histoire. Les enjeux énergétiques et obligations énergétiques liées au locatif, auxquelles n'échappent que les châteaux classés ou inscrits au titre des monuments historiques , et un mauvais DPE, peuvent faire fléchir les prix.
Qui succombe à l'envie de château ? Les aficionados ont des profils toujours très variés mais quelques tendances s'affirment. « La plupart des acheteurs français [clients du réseau Barnes, NDLR] sont issus des grandes villes, pas seulement Paris mais aussi Nantes ou Bordeaux », explique Jan-Erik Alderlieste, consultant chez Barnes Propriétés & Châteaux. Il s'agit de jeunes familles, autour de 45 ans, avec des enfants en bas âge, qui sont en quête d'un changement de vie.
A l'image de l'immobilier classique, cette clientèle conserve des exigences liées aux commodités de la vie dans une grande ville auxquelles ils ne veulent pas renoncer. En particulier, quand le bien est acheté en tant que résidence secondaire ou semi-principale, où l'on pourra télétravailler, il ne doit pas se situer loin d'une gare TGV. Grace aux infrastructures, des territoires délaissés, autour par exemple de villes comme Niort, Angers ou Poitiers retrouvent de l'attrait et permettent à certains un retour aux sources dans la région de leur enfance ou de leurs origines.
Autre condition sine qua non, la nécessité d'un accès Internet impeccable. Si, en sortie de Covid, son absence pouvait faire capoter une vente, « aujourd'hui, souligne le consultant, l'offre Starlink d'Elon Musk, qui permet d'accéder à Internet par satellites dans les zones isolées, nous aide beaucoup concernant la prise de décision. La technologie fonctionne parfaitement et pour un coût modique alors que j'ai l'exemple d'un raccordement classique, qui supposait de creuser une tranchée spécifique pour une propriété à 3 kilomètres d'une route communale, facturée le prix d'une voiture ! »
Cette catégorie d'acquéreurs privilégie les châteaux à taille humaine en bon état, relativement peu onéreux, à moins d'un million d'euros. Une localisation proche d'un village, plutôt que trop isolé, est de plus en plus prisé. La grande majorité des acheteurs recherche de nombreux hectares environnant. Cette maîtrise de l'environnement demeure au centre des préoccupations notamment avec l'éclosion de projets d'éoliennes un peu partout en France.
Point d'ancrage familial
La niche des châteaux attire aussi les « acheteurs investisseurs », qui veulent vivre la vie de châteaux mais pas à n'importe quel prix, les dépenses d'entretien pour ce type d'habitat peuvent devenir rapidement somptuaires. Pour l'entretien au sens large d'un grand château avec dépendances et parc (chauffage, assurances, taxes, gardien et jardinier…), selon les spécialistes de Barnes, il faut compter grosso modo entre 50.000 et 100.000 euros par an.
Il s'agit donc de faire revivre ces demeures et leurs jardins au travers d'activités de séminaire, de mariage ou autres événements privés, de chambres d'hôtes ou de les transformer en hôtels. « Dopé par la crise du Covid, l'intérêt des investisseurs de l'hôtellerie et la restauration pour ce marché se développe, précise Jan-Erik Alderlieste. Elle vise les grands châteaux, de plus de 700 à 800 m², hors dépendances et à moins d'une heure d'une grande ville. Cette clientèle redonne vie à des châteaux en province, notamment des Relais et Châteaux devenus désuets et peu attrayants. » Une tendance est en train de poindre, « que nous surveillons de très près », note-t-il, l'achat de châteaux à plusieurs pour partager des espaces de vie.
Quel que soit leur profil, les nouveaux châtelains ont en commun la passion des belles pierres. Certains ont une réelle expertise en matière de préservation du patrimoine. Des acheteurs, en particulier les familles, deviennent propriétaires de châteaux pour créer un point d'ancrage familial qu'ils n'ont pas forcément eu eux-mêmes. « Ils ouvrent un chapitre de l'histoire familiale dans ces lieux dans l'idée qu'elle se déroule sur plusieurs générations », complète le consultant. Pour une autre frange d'acquéreurs, en quête de reconnaissance sociale, ce type d'habitat « ancre » en quelque sorte une réputation et une personnalité.
Férus de l'art de vivre à la Française et de son patrimoine, les acheteurs étrangers sont naturellement également à la manoeuvre sur ce marché des biens immobiliers historiques, uniques et remarquables. Disparu des radars pendant le Covid, leur retour se confirme. Chez Barnes, ils représentent depuis trois ans 40 % des transactions. Ce sont principalement des Américains, suivis de Belges et de Hollandais. La majorité d'entre eux conservant une résidence dans leur pays d'origine, la proximité des aéroports est un critère essentiel.