Który kredyt wybrać: czy z prowizją i z niższą marżą, czy kredyt bez prowizj...

Aby odpowiedzieć na pytanie zadane w tytule rozpatrzmy poniższy przypadek.Bierzemy kredyt na 350.000 zł na 30 lat. W tym samym banku dostaliśmy dwie oferty:

 

Aby odpowiedzieć na pytanie zadane w tytule rozpatrzmy poniższy przypadek.

Bierzemy kredyt na 350.000 zł na 30 lat. W tym samym banku dostaliśmy dwie oferty:

Oferta 1

Prowizja za udzielenie kredytu: 2%

Oprocentowanie: WIBOR 6M + 1,4 marża

Oferta 2

Prowizja za udzielenie kredytu: 0 %

Oprocentowanie: WIBOR 6M + 1,6 marża

Uwaga: Pozostałe parametry kredytu jednakowe dla obu ofert.

 

W celu dokonania wyboru najlepszej oferty rozpatrzmy dwa scenariusze.

Scenariusz 1 Pozostajemy przy kredycie przez 30 lat.

 

Oferta 1

Oferta 2

Kwota kredytu

350.000 zł

350.000 zł

Okres kredytu

30 lat

30 lat

Prowizja w %

2%

0%

Prowizja w PLN

7.000 zł

0 zł

Marża

1,4 %

1,6%

WIBOR 6M na dzień 21.09.2012

4,95%

4,95%

Oprocentowanie

(WIBOR 6M + marża)

6,35 %

6,55 %

Rata kredytu

2.177,82 zł

2.223,76 zł

Różnica w racie

+ 45,93 zł

 

Suma odsetek

434.016,99 zł

450.553,42 zł

Nominalna różnica w odsetkach

+ 16.536,43 zł

 

Uwaga: Ponieważ nie płacimy tych pieniędzy od razu tylko w ciągu 30 lat, dlatego należy uwzględnić inflację.

 

Realna różnica w odsetkach

(realna tzn. po uwzględnieniu inflacji. Zakładany poziom inflacji:  3%)

 

+ 10.895,18 zł

 

Podsumowanie kosztów

7.000 zł

Prowizja, którą od razu zapłacimy w całości.

10.895,18 zł

O tyle realnie (po uwzględnieniu inflacji) zapłacimy więcej odsetek w ciągu 30 lat.

Kiedy płacimy więcej

Dzisiaj

Rozłożone na 30 lat

Tabela 1: Porównanie ofert.

Scenariusz 2Spłacamy kredyt wcześniej.  

Poniższa tabela prezentuje, gdzie zapłacimy więcej, w zależności od tego, po jakim czasie spłacimy kredyt.

 

 

Oferta 1

Oferta 2

Dodatkowy koszt

Prowizja: 7.000 zł /jednorazowo

Odsetki: 45,93 zł / miesięcznie

Po 3 latach nominalnie

7.000 zł

1.653,48 zł

Po 3 latach realnie*

7.000 zł

1.579,37 zł

Po 5 latach nominalnie

7.000 zł

2.755,80 zł

Po 5 latach realnie

7.000 zł

2.556,11 zł

Po 10 latach nominalnie

7.000 zł

5.511,60 zł

Po 10 latach realnie

7.000 zł

4.756,59 zł

Po 15 latach nominalnie

7.000 zł

8.267,40 zł

Po 15 latach realnie

7.000 zł

6.650,92 zł

Tabela 2: Która oferta jest droższa przy wcześniejszej spłacie.

*Ponieważ kwoty 1.653,48 zł (oraz analogicznych kwot w kolejnych latach) nie płacimy dzisiaj tylko w ciągu 3 lat, dlatego należy uwzględnić inflację. W tym celu dyskontujemy wydane przez 3 lata  pieniądze na dzień dzisiejszy. Zakładany poziom inflacji na poziomie 3%.

Podsumowanie

Aby wybrać najlepszą dla nas ofertę, należy wziąć pod uwagę fakt, czy będziemy wcześniej spłacać kredyt. Powodem wcześniejszej spłaty może być np. refinansowanie kredytu, czyli skorzystanie za jakiś czas z lepszych warunków kredytowych w innym banku.  Jeżeli zamierzamy spłacić kredyt wcześniej, to zdecydowanie korzystniejsza jest oferta nr 2.

Jeżeli pozostaniemy przy wybranym kredycie przez 30 lat, to oferta nr 2 jest na dzień brania kredytu realnie o 3.895,18 zł ( 10.895,18 zł – 7.000 zł ) droższa.  Nie bez znaczenia jest jednak fakt, że prowizję płacimy od razu, a koszt wyższych odsetek będzie rozłożony na 30 lat. Powinniśmy zadać sobie pytanie, czy mamy dzisiaj pieniądze, aby zapłacić za prowizję? Czy sytuacja, w której wydamy pieniądze na prowizję, nie spowoduje, że w konsekwencji będziemy zmuszeni wziąć kredyt gotówkowy na zakup lodówki i pralki do nowego mieszkania?

 Katarzyna Wilkowska

LifeWays. Biura Architektów Finansowych