Czy inwestowanie w mieszkania na wynajem przestaje się opłacać?

Wraz ze stabilizacją cen nieruchomości oraz poluzowaniem polityki kredytowej banków powraca temat opłacalności inwestowania w mieszkania na wynajem.

 

Jak każda forma inwestycji tak i ta ma swoje wady i zalety.

Z pewnością inwestycja w mieszkanie na wynajem nie powinna być jedynym miejscem lokowania nadwyżek finansowych. Dla osób z większym kapitałem, i/lub znaczną zdolnością kredytową stanowić może jedną z form alternatywnych inwestycji. Podobną np. do inwestycji w wino czy sztukę, ale wymagającą większego zaangażowania kapitałowego.

Na opłacalność najmu mieszkań wpływa wiele czynników.
Co gorsza, są to czynniki zmienne na przestrzeni wielu lat trwania inwestycji.

Najważniejsze z nich to na pewno:
- ceny mieszkań,
- koszty kredytu,
- sytuacja na rynku pracy oraz zmiany demograficzne

W dużym skrócie można przyjąć, że łatwo dostępny kredyt bankowy zmniejsza zapotrzebowanie na wynajem, gdyż wiele osób woli kupić własne lokum.
Oprocentowanie kredytu a zwłaszcza kurs walutowy są kluczowe dla rentowności naszej inwestycji. Jeśli kurs waluty w której zaciągnęliśmy kredyt na zakup mieszkania pójdzie w górę automatycznie zmniejsza to nasze przychody z najmu i zysk z inwestycji topnieje.
Sytuacja demograficzna jest istotna o tyle, że z roku na rok maleje ilość osób młodych.
Oznacza to, że trudniej będzie liczyć na studentów, którzy stanowią pokaźną grupę wynajmujących.
Z bolesnymi skutkami zmian demograficznych mają już do czynienia uczelnie.

Pamiętajmy również, że mieszkanie musi być wynajęte przez możliwie dużą ilość miesięcy w roku. W przypadku studentów będzie to jednak zwykle 10 mcy. Dwa miesiąca mamy zatem bez dochodu co zmniejsza nasze roczne przychody. Musimy mieć to na uwadze.

Nie jest żadną tajemnicą, że największym popytem cieszą się mieszkania małe, jedno i dwupokojowe. Ich wynajem jest względnie tani, przez co są dostępne dla szerokiej grupy klientów. Z drugiej strony, co popularne szybko zyskuje na wartości. Przy deficycie mieszkań inwestor musi się liczyć z wyższą ceną zakupu co automatycznie wpływa na zyski z inwestycji. Droższe mieszkanie to droższy wynajem. A z tym może być trudniej.

Decydując się na inwestycję w mieszkanie na wynajem warto wziąć pod uwagę wszystkie za i przeciw. Porównajmy czy gra jest warta świeczki, skoro rentowność najmu jest porównywalna z zyskami jakie dają lokaty czy konta oszczędnościowe.
Kupując mieszkanie z własnych środków zamrażamy znaczny kapitał. Kapitał, który może pracować w inny, bardziej elastyczny sposób, chociażby na kontach z dzienną kapitalizacją, które raz, że dają pewny zysk, dwa, w każdej chwili możemy wycofać pieniądze.
Posiłkując się w naszej inwestycji kredytem musimy pamiętać, o zmianach oprocentowania oraz co ważniejsze kursie waluty w jakiej zaciągnęliśmy kredyt. Naszym zyskiem będzie tutaj różnica między kwotą jaką otrzymamy za wynajem a ratą kredytu. Zupełnie osobną sprawą jest potencjalny wzrost wartości zakupionego mieszkania. Ale i tutaj nigdy nie mamy pewności ile nasze lokum zyska na wartości np. za 10-15 lat. Na rynku mamy okresy wzrostów jak również znacznych spadków cen. Poza tym pamiętajmy, że mieszkanie obciążone kredytem jest trudniej sprzedać.

Generalnie inwestowanie w mieszkanie na wynajem nie jest wbrew pozorom takie łatwe jak to mogłoby się wydawać. Prasa pisze głównie o potencjalnych korzyściach, mniej o ryzyku i dodatkowych kosztach jak czas poświęcony na doglądanie mieszkań, poszukiwanie najemców, koszty remontów itp. Jeśli weźmiemy to wszystko pod uwagę okaże się, że nie jest tak pięknie jak miało być.

Uprzywilejowani na tym rynku są wytrawni inwestorzy, poszukujący tzw. okazji, czyli możliwości kupna mieszkań poniżej ceny rynkowej. Idealna jest sytuacji posiadania jednego, czy dwóch mieszkań nie obciążonych kredytem i poszerzania biznesu o kolejne lokale.
Tylko ile tak naprawdę osób stać na takie inwestowanie?