Le « coliving », nouvelle marotte des investisseurs sur laquelle l’encadrement des loyers ne s’applique pas
Paris depuis le haut de l’arc de Triomphe à Paris, montre l’église du Sacré-Cœur, 16 septembre 2021. THOMAS SAMSON / AFP
A Paris comme dans les autres grandes villes françaises, le marché de la colocation et du « coliving – forme hybride entre logement et hôtellerie – se porte très bien. « Son développement est même la principale tendance que nous observons depuis la création du site en 2013 », observe Thibault Ehrhart, cofondateur de La Carte des colocs, un portail d’annonces immobilières.
Sur le site, les logements en colocation ou en coliving représentent 80 % à 90 % des offres (au total 17 000 à 40 000 annonces selon les périodes de l’année) proposées par des propriétaires privés comme par des agences. « La cherté des loyers et le fait que Paris soit une ville-monde où de nombreux jeunes, étudiants ou jeunes actifs, sont en mobilité internationale en font un mode de vie très recherché », explique Thibault Ehrhart.
Le responsable observe un nombre croissant de propriétaires privés louant leur logement chambre par chambre. Quant au coliving, « il concentrerait désormais la moitié des investissements nationaux en matière de résidences gérées, dépassant les résidences étudiantes et seniors », selon l’Institut Paris Région (IPR), une agence d’urbanisme qui a publié une note sur le sujet en janvier. Un essor qui concerne en premier lieu l’Ile-de-France : l’IPR a recensé 18 résidences en exploitation et 32 autres en projet. Et encore, les auteurs de l’étude se sont limités aux résidences de plus de 50 lits.
Des chiffres non exhaustifs car le coliving, qui n’a pas de définition légale spécifique, reste difficile à identifier. Dans les faits, il s’agit de logements en colocation qui proposent des services : les locataires disposent d’une chambre individuelle, d’espaces communs (salon, cuisine…) ou d’une salle de sport, terrasse, etc., avec charges incluses (électricité, eau, assurance habitation, Wi-Fi…). « Une synthèse entre résidences services et colocations », dont le cœur de cible est les jeunes actifs célibataires, résume l’IPR.
« Moins de garanties » exigées à l’entrée
Selon une étude du cabinet Xerfi, parue en 2024, en quelques années, le nombre d’exploitants de résidences atteint près de 60 opérateurs : « Le nombre de chambres exploitées a parallèlement augmenté de 70 % entre 2021 et 2023. L’intérêt des investisseurs institutionnels pour ce type d’actif est particulièrement important et ne s’essouffle pas. Ainsi, en 2023, les volumes investis sur ce segment ont dépassé 430 millions d’euros en France. »
Sur le papier, les investisseurs mettent en avant un produit immobilier adapté à l’air du temps. Ceux qui commercialisent le coliving « insistent sur la capacité de ce modèle à répondre aux nouvelles pratiques et attentes d’une partie des nouvelles générations (millenials, génération Z) : nomadisme, flexibilité, connectivité, volonté de socialisation, esprit festif, brouillage des frontières entre espaces et temps de travail et de loisir, recours au télétravail », détaille l’IPR. Concrètement, il est aussi plus facile d’y obtenir une place que sur le marché privé classique. « Ces résidences séduisent car elles proposent des logements de moyen terme, d’une durée de trois mois à deux ans, et exigent moins de garanties à l’entrée », confirme Thibault Ehrhart qui rappelle la contrepartie : un prix au mètre carré beaucoup plus élevé qu’une colocation classique (de 18 % à 30 % selon des études citées par l’IPR).
« C’est un produit très rentable sur lequel l’encadrement des loyers ne s’applique pas », précise Barbara Gomes. La conseillère déléguée à l’encadrement des loyers, des plateformes locatives et à la protection des locataires à la Mairie de Paris dit se méfier de cette « notion un peu fourre-tout qu’est le coliving ». « Les investisseurs en tirent des gains financiers importants, pour peu de contraintes réglementaires, mais je ne vois pas en quoi cela permettrait de répondre au problème de l’accès au logement à Paris. L’enjeu, pour nous, est de protéger le marché immobilier de la spéculation », rappelle l’élue. Dans son étude, l’IPR le confirme : s’il répond à un idéal communautaire, l’essor du coliving est surtout le symptôme de la crise du logement.